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紐約市住房市場警報:歷史性低空置率催生緊急行動

2024年2月8日紐約市住房保護和發展局(HPD)向紐約市議會遞交了最新的紐約市住房和空置情況調查(NYCHVS)的初步結果。NYCHVS自1965年起與美國人口普查局合作,大約每三年進行一次,是美國歷史最悠久的住房調查,也是紐約市淨出租房空置率的官方來源,用於確定是否需要繼續實施租金控制和租金穩定措施。自最初的調查啟動以來,通過不斷增加新的問題,NYCHVS提供了獨特、全面的數據,為紐約市的整體住房存量、居民及其生活提供了一個時間快照。

1.  2023年NYCHVS空置率

在過去兩年內,紐約住房空置率從4.54%大幅下降,這說明可供出租的房屋非常稀缺。核心問題在於供需失衡。雖然淨住房存量增長了約6萬套或2%,與近幾十年相比,這是一個相對較高的增長率,但供應量仍然無法滿足本市新增的27.5萬戶家庭的需求。

即使是高價住宅,供應量也極為有限,空置率僅為3.39%。可供出租的單位總數極少,全市徘徊在33,000個左右。在租金低於2,400美元的單位中,淨出租空置率低於1%,其中租金在1,650美元(2023年的租金中位數)至2,400美元之間的單位下降最為明顯。

雖然住房供應量有所增長,但這種增長遠遠不足以滿足家庭數量的需求。這些調查結果表明,迫切需要採取綜合措施來解決紐約市的住房危機。

2.  紐約人在支付房租方面舉步維艱

紐約市的房價越來越高,中低收入的紐約人越來越買不起房子。隨著大流行病後經濟形勢的不斷變化,居民們正努力應對日益加劇的經濟壓力,比以往任何時候都更強烈地感受到經濟壓力的影響。住房成本飆升,生活費用激增,更不用說通貨膨脹了,許多紐約人入不敷出的情況越來越嚴重。

該市居民正面臨著前所未有的經濟挑戰,這反映在高昂的房租負擔、拖欠房租以及經濟不穩定家庭數量的驚人增長上。在家庭收入低於25,000美元、未住在公共住房或未報告擁有住房券的人群中,86%的人租金負擔沈重。

3.  2023年紐約市住房和居住情況調查的一些重要發現包括

幾乎所有低收入紐約人都有房租負擔,他們將收入的30%以上用於支付房租。在收入低於50,000美元且沒有租金補助的家庭中,86%的人房租負擔沈重。同樣,在收入低於2.5萬美元且沒有租金補助的家庭中,86%的人租金負擔沈重,一半以上的收入用於支付房租。因此,與2021年相比,更多的紐約人面臨經濟壓力,導致房租漏繳和拖欠的情況驚人地增加。

更多租金水平的房源減少,使得中低收入紐約人越來越難以獲得住房。2021年,租金低於1,500美元的房屋空置率低於1%。在最新的調查中,租金低於2,400美元的公寓空置率低於1%,而對於尋求低於1,100美元住房的人來說,空置率僅為0.39%。

低端市場的供應量極低,如果您需要一套1100美元以下的公寓,空置率僅為0.39%。住房供應增加,但無法滿足需求,可以看到,全市範圍內的空置房數量出現了大幅下降。空置但無法出租的房屋數量大幅減少,在過去兩年中下降了35%,因為更多的空置房屋被租出。儘管房屋數量略有增加,而且有更多的房屋重新進入市場,但可供出租的房屋供應仍無法滿足需求。最關注的焦點,也是造成住房市場最重要問題的原因,是可用住房的缺乏,尤其是廉租房的缺乏。

這一數據讓人震驚,因為這是自1968年以來的最低水平,這意味著紐約市的住房供應已經達到了極其緊張的程度。為瞭解決長期存在的住房危機,紐約市政府迫切需要採取緊急行動,特別是加大對經濟適用房的新建力度。

紐約市市長埃里克-亞當斯表示:「數據清楚地表明,我們城市的住房需求遠遠超過了我們目前的建造能力。紐約市民需要我們的幫助,他們需要我們的幫助,現在就需要。」他呼籲各級政府積極支持紐約市的住房議程,以確保紐約市繼續成為工薪階層的安居之所。

4.  為瞭解決這一挑戰,紐約市政府提出了一系列重要提案:

建造更多經濟適用房:與州政府合作更新新的經濟適用房稅收激勵政策,促進將辦公樓改建為經濟適用房,取消FAR上限,以提高紐約市建造住房的靈活性。

創建「有為之城」(A City of Yes):通過分區改革,鼓勵在每個社區建造更多住房,以解決住房供應不足的問題。

增加聯邦資源:敦促國會通過《美國家庭和工人減稅法案》,增加對紐約市經濟適用房計畫的撥款,為經濟適用房建設提供更多資金支持。

紐約市政府強調,面對住房供應緊張的局面,需要政府、私營部門和社區共同努力,採取有效措施,為所有紐約人創造一個更加包容和宜居的城市。

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