房产

这人潮不断、摩肩擦踵，真是一片生机勃勃、欣欣向荣的景象！《世界周刊》和《纽约时报》相继写到，伴著各种叫卖声，吆喝声，一路上各类商铺那是应有尽有：超市、餐馆、小吃店、银行、药房，就连修鞋和钟表铺也有。 想必各位读到这里已经止不住的好奇：这般景象描写的应该是南方的某一座旅游小镇吧?其实，这是位于纽约布碌仑以八大道为中心的华人聚集区。作为后起之秀，过去短短数载的高速发展已让其成为了超越曼哈顿和法拉盛的纽约地区第一大华人社区。 位置佳房价便宜 华人蜂拥而进 在1980年代以前，八大道的居民从北欧挪威裔到西语裔，都因为经济状况的变迁而只是此区域的匆匆过客。从上世纪80年代开始，由于地理位置极佳，同时地价相对便宜，加上公共交通方便，华人移民相继来到八大道买房开店，小规模的华人聚居区便开始逐渐形成。 就在这里，从当初的约3000余华裔居民，商户10余家，扩张到了今天东北至39街，西南至70街，西北至4大道，东南至13大道的新兴中国城。如今的八大道早已不可同日而语，人口普查数据显示，自2000到2013年间，纽约市外国出生的华人人口飙升35%，从原本的26.2万增至35.5万。同期布碌仑的外国出生华人人口更是狂飙49%，从原本的8.6万增至12.8万人。 而八大道周围的华裔人口更是在2000到2010年间达到惊人的71%的增幅，从而一举成为今日纽约华人人口最多、最密集的地区。由于人口快速增加和本地商业的不断发展，八大道区域持续吸引著越来越多的新移民到这里成家立业，而不断增长的需求也刺激了本地房价的增长。住房的交易价格中位数达70.5万美元，交易价格近五年来增长了41.50%。 “根据Zillow房价走势报告，2012年至今，八大道区域的房价一直处于非常迅猛的上升趋势”，八大道商业区的精华地段一般被视为55街到59街，再不断向两侧延伸。但人潮最旺的地段仍是56、57、58街附近，租金也最贵。我们看到各种大型商场纷纷落户，装修精致的各种商铺也在不断向周围扩散。这也促进了当地极为活跃的房产交易。据统计，在2012到2015年四年间，该区域就进行了14,417笔房产交易。 而从投资者的角度来看，同期四年的投资回报率达到了31.19%，远高于纽约曼哈顿同期16.47%的投资回报率。这其中一部分原因是近20年间不断涌入的新移民让附近区域房产市场基本不受全美房市大环境影响，而如此高的投资回报率也成就了布碌仑八大道区域的地产奇迹。 华人医疗刚性需求提升 带动区域愈趋繁荣 近年来的飞速发展加上人口暴涨，在拉动本地经济和商业发展的同时，也对各种服务和设施提出了更高的要求，这其中医疗保健机构的缺失为社区制造了不少挑战与机遇。在像八大道这样的新兴华人社区，医疗服务因为语言等关系而比其他地区相对复杂。 华裔健康发展部杨主任表示，比例上说，如果有100名病人讲中文，医师、护士、护士助理、社工等仅有13名左右。她指出：“主要保健医师、医生助理、护工等其他方面的医疗工作需求量很大，且前景好，各种医疗机构都希望招募更多会说中文的医护人员。” 所以，近年来很多原在曼哈顿中国城开设诊所的医师陆续选择前往八大道开业。因为他们发现前来曼哈顿求诊的病人超过半数来自布碌仑，而大家抱病来一趟唐人街舟车劳顿很不方便。事实证明，他们非常有眼光和远见，新开的诊所病人有增无减，川流不息。 医护人员和机构短缺 依然持续一段时间 据纽约州医疗保健协会调查报告，在纽约地区103家参与的医疗机构中，77%表示人力物力储备难以满足病患的需要，超过84%的机构把医护人员短缺列为影响病人接受医疗服务首个需要解决的问题。 作为华人社区里最不可或缺的服务之一，很多商用地产和私人投资者也已开始著手，为未来各种医疗机构的进驻做起了准备。布碌仑八大道中国城作为纽约地区最大、发展最快的华人社区，为广大的新老移民提供了各种各样的机遇，同时也带来了与刚起步之时完全不同的一些挑战。相信“八”这个华人传统文化中的幸运数字，不仅见证过去整个区域的飞跃，也必将伴随未来愈“发”的繁荣。 举个例子：目前该区黄金地段有一整层的医疗诊所出售，共两大单位实用面积分别为1500尺及1000尺。此楼盘位于布碌仑八大道华人社区的中心位置，中文医疗服务需求的不断提升和不断涌入的各类医疗机构可为投资者带来高达4.3%以上的投资回报，让此项目成为一个非常抢手的投资机会。 欢迎有兴趣的朋友致电纽约财富888-222-1319询问。 作者简介： 麦慧琪 Sally Mak ----纽约财富管理合伙人 •获评为2017年度50位杰出美国商界亚裔之一。 •逾20年任财富一百强金融服务公司美国及亚洲市场最高层主管的经验，为极少数拥有中美跨国泛金融领域丰富经验的投资理财专家。 •曾任美国国际集团(AIG)大中华区资深副总裁，纽约人寿(美国总部)副总裁等；并拥有美国认证财富规划师(CFP®)及特许理财顾问(ChFC)，纽约州地产及美国多州保险执照。 •在企业战略规划，业务拓展与商业风险评估方面有厚实基础，同时在高净值人群的跨国资产配置、房地产投融资、保险与财税规划方面拥有独特的专业知识与实战经验。 •常年应邀作为演讲嘉宾出席各大型国际理财研讨会；多年出任美国理财规划协会(FPA)亚太研究小组中国区代表。 •道琼斯地产特约撰稿人；《第一财经》理财专栏作者，撰写中美跨国资产配置、投资、地产、税务等专业文章(www.yicai.com搜索“麦慧琪”)；美国最大华人媒体《世界日报》之“世界新闻网”理财专栏总主笔。 •香港中文大学学士；美国哥伦比亚大学硕士。

当我们移民来到美国，一切都稳定下来时，首先考虑的就是买房自住。美国的房地产都具有永久的产权和自由的使用权。不像在中国，所有土地都属于国家，个人或公司只有使用权，而无产权。民宅的使用年限为70年，商业地产使用权50年。而美国的房产和土地一旦被私人或公司购入，产权就永久地属于拥有者。所以在美国的华人一旦小有积蓄时，就会考虑购入适合的地产作为投资。如何在美国才能买到一栋好房子？下面是一位资深老移民为大家整理出的三个要点： 第一，充分的准备。美国是一个资本金融管制很严格的国家，携带著大量现金美钞在美国买房，根本就是不可能的事。无论你是全部用现金，还是贷款买房，资金都必须先存入美国境内银行的账户内。再从美国境内银行账户转账入公证行（Escrow）的专用账户，再由公证行根据产权负债情况，对资金进行合理分割，以保证买卖双方的利益。 贷款买房就复杂一些，除了提供美国银行账户里的购房首付款资金后，还必须提供1-2个月的银行月结单。不同的贷款银行，对月结单期限也不一致。 如果是海外人士在美国贷款买房，也可提供香港、澳门、加拿大、澳大利亚、纽西兰等资本主义国家或地区银行的月结单，美国的贷款银行也认可。但是，最后资金也必须按照指定的程序，先进入美国境内银行，再进入Escrow专用账户，最后进行分割。 特别强调一点，根据笔者的交易经验，无论是美国本地居民或外国人士在美国贷款买房，能否快速批准的关键因素，就在于能否提供合法的银行月结单。 第二，熟悉市场。美国房地产行业的信息是完全公开、透明的，房产交易市场也是如此。每个购买者都可以透过Zillow、Redfin等网路平台，了解认识美国房产市场。 准确了解当地房产情况有三个要素：一是多看多比较市场供应房屋的报价情况；二是详细了解市场成交情况；三就是观察房屋的历史交易状况。 房产交易一般都会涉及大笔资金，所以不要怕花时间去了解，只有对市场熟悉，掌握了最新，最准确的市场动向，才能够为自己购入最理想，价格最合适的房产。 第三，精准选房。美国在售的所有房源，由专业经纪人上传房产照片和资料到专业经纪会员网站Crmls后，经过授权，Zillow、Redfin等公知平台再广泛传播。 房屋照片与实际情况一般变化不大，如果过分美化图片，买房客人现场观看后，也不会满意。所以图片都很真实客观。从房产销售图片中，我们可以清楚看到房子朝向、基本格局、房屋装修等基本情况。如果符合你的基本要求，再要求到现场查看，就会省时省力。 华人大多喜欢讲价。然而在美国购房，优质的房源一旦上市，就会被很多买家盯上，如果卖家开价公道，就会出现多人竞价，一般情况是出价最高者购得。 发现一栋优质房源，为避免出现竞价局面，可以尽快满足卖家的开价要求，获得交易权，这样就可以避开其他买家参与抬价。如果你获得了交易权，就获得了主动权，作为买家，有选择退出交易的权力，而卖家却没有后悔的权力。这就是在美国买卖房屋的规则，充分利用这些有利于买家的规则优势，就能掌握交易主动权。 能否买到自己中意的房产，前提就是资金准备必须充分，对市场熟悉了解。当你理想的房产出现时，才有可能一买即中。因为优质的房源很快就会被买走，机会往往转瞬即逝！当房产选择这个重要的环节搞定了，后面的交易都属于程序化，美国社会的房产交易程序完善，诈欺现象可能性极小，所以买卖双方都可以放心交易。

新泽西州的房价高，要真正捡到便宜还真不容易。目前最热门的市场 - 如Rumson，Chatham Township或Weehawken – 房价远远超出大多数人的预算。 根据房地产网站Zillow的数据，新州的房屋中值约为312,000美元。但要在一个好的社区买房子，花费肯定要更多。 英文媒体NJ.com想知道：在公认为好的社区里，哪些城镇仍然相对便宜一些。于是他们研究去年房价达到高峰，但仍然保持在70万美元以下的地区。 使用Zillow过去10年的房屋估价，该网站找出了过去四个季度曾出现过高峰值的城镇，并将其按价格排列。当然，这种价钱仍然不是跳楼大拍卖的价钱，但与其他增长率相同的市场相比，可能是比较划算的地区。 15. Glen Ridge, Essex郡 房屋价格：668,500美元 这个城市有44％的居民年收入超过20万美元，所以Glen Ridge可不是便宜地区。但它的房价在本季度达到历史新高，以为它的房价可能开始起飞。 14. South Orange, Essex郡 房屋价格：648,900美元 这个城市的居民比州平均水平年轻一点，但与Essex郡其他城镇相比，此地的收入中位数和住房价格都高得多。它的房价在过去十年增值了很多，但近日开始下滑，过去一年下降近4％。 13. Madison, Morris郡 房屋价格：647,700美元 Madison的中位收入为12万美元，比新泽西州绝大部分地区富裕，比起Morris郡其他城镇也相差不远。尽管其房屋价格近期出现了高峰，但其年同比涨幅仅为2％。这可能意味它房价炒涨的空间不大，说不定还会保持为一个比较划算的地区。 12. Montclair, Essex郡 房屋价格：642,500美元 Montclair的市中心区域近年益发繁荣，为其房价创造了新的高峰。去年的增长额为6％，可能还有一定的增长空间。所以尽管价格并不便宜，但它仍然是个好的投资机会，而住在这里也享受很高的生活品质。 11. Glen Rock, Bergen郡...

在美国买房，需要买方出具一份叫offer的书面合同，将自己愿意购买的价格和其他条件写在白纸黑字上，以便与卖方讨价还价。那么，出价多少才合适呢？是不是越低越好呢？看看下面这个例子吧。 有对夫妇喜欢上一个标价32万美元的房子，看了两次之后决定购买，但出价时犹豫了很久，最后决定只出29万美元，他们虽不指望这个价格能够成交，但在他们看来，价格给低一点，卖方的降价空间肯定就会大一些，这样就能以最好的价格成交。 结果呢？反馈回来的信息是，一分钱不降，仍售32万美元。卖方经纪人在回复时还附上不降价的原因：买方收到这个出价实在太震惊了，居然少了3万美元之巨，而这个房子刚上市还不到一周.......卖方看到这个出价，很不高兴。 这说明买方完全误判了卖方心理。中国人在美国买房，常因文化背景迥异而感觉“水土不服”。 如上例，虽然我十分清楚那对夫妇在出价时并无任何不尊重卖方的意思，但他们没意识到，出价太低确实有可能损害到卖方尊严，由此导致的不爽极可能使交易泡汤。 买房谁不想拣个便宜？这是可以理解的，所有买方都希望成交价越低越好，可是，房产买卖行业流行一句话叫Market is smart（市场是聪明的）！换句话说，别指望天上掉馅饼。出价太低极可能事与愿违，价格不但降不下来，反而多多少少可能得罪卖方，最终与目标失之交臂。所以呢，随时准备以合理价买下房子才是一个应有的好心态。 那么，购房时究竟应该怎样讨价还价呢？ 1、首先，要彻底摸清当前房地产的市场情况，几年前次贷危机发生时的购房经验，显然眼下已不再适用。 美国各地区的市场情况也有很大的不同，在有些城市，出价非得比挂牌价高才有可能成交；而我们这里，目前成交价通常还是可以比挂牌价格低一些，就2015年以来的成交纪录来看，总体大约低2-3%左右，最新趋势是成交价与挂牌价的差距越来越小。 低过10%已经非常罕见，只有那些在市场上挂牌很长时间（比如1年以上）未能售出的物业，才有可能大幅砍价成交。上市时间越短，成交价与挂牌价越接近。但这也不是绝对的，有些长期未出售的房屋可能挂牌时市场状况不太好，经过1年半载突然房屋库存减少，需求增加，那么长期未出售的房子一样可能不降价，甚至涨价。 有时候，卖方还会采用逆向思维方式挂牌，也就是说，故意让挂牌价低于合理市场价，以招揽多个客人同时竞争，这样不仅成交速度极快，成交价甚至比挂牌价还要高出许多。假如遇到这种情形还出老招，自然就会碰壁。 2、了解卖方是否急于出售。 有些房子在挂牌时就空置出来了，这说明卖方非卖不可，而且越快越好，遇这种类型砍价要容易一些；有些房主仍住在房子里面，早早挂牌可能只为卖个好价钱，遇这种就很不好谈，特别是那些主动要求延期过户的卖方，说明他们并不急于出售，正期望着等来更高更好的offer。如购买的是纯投资房，租客仍住在其中的，卖方通常也不会是着急出售的，反正每月都有现金流入，有什么可急的呢?遇到这种情况，只能好好分析财务状况，看看可接受的投资回报率是多少，并以此作为谈价的依据。 3，要适当学习心理学，掌握讨价还价的心理技巧。 讨价还价不是一桩易事，这个过程会让双方都感觉紧张。如果买卖双方彼此尊重，愉快谈价，成交的可能性就大。关于出价过低的例子，这几年我们也遇到过好几起了，卖方的普遍反应是直接拒绝，不予理睬；有些会回复一份counter offer，价格只降几百美元，大意是既然你不认真出价，我也同你开个玩笑。一旦出现这种情形，买卖基本就没戏了。 记得几年前，公司老板给我们讲过这样一个故事。有个卖房人非常喜欢玫瑰花，屋前屋后都种满了玫瑰，他先后收到两个offer，全都拒绝了。后来又有一个买房人去看房时见到玫瑰花就面露喜色，巧遇卖方在家，于是两人就聊了起来，原来两人都是玫瑰迷。之后这人也下了offer，价格比之前的offer还要低，出人意料的是，卖房人痛快地答应了，他说，有人会好好照料我的玫瑰花，我放心了。 在老头看来，喜欢玫瑰花，就是对他最好的尊重，重要性甚至超过钱的数额。 要知道每个房子都是独一无二的。 来源：Shaney的博客

美国房地产一直是华人投资者非常看重的投资标的，美国总统特朗普去年底通过30年以来最大的“减税计划”，大幅降低企业和个人的税收，也刺激企业在美国投资，吸引海外资金回流，为华人开启投资美国房地产的最佳入场机会。 除了美国大环境为房地产提供有利环境，在现在房屋市场库存紧张的状态之下，未来可期的房价涨幅可观。长远来看，美国的房地产仍是富人理想的资产配置，华人应把握这一波投资美国房地产的良机，享受税改带来的红利。 低库存高需求 带动房价上升动力 在可预料这一波全球资金涌入美国的大潮中，除了政经背景提供利多的环境，根据美国知名地产网站Zillow报导：“全美待售房源库存在2016年12月到2017年12月间下跌了10%，并且在过去的35个月持续下降。” 在房屋库存紧张，需求上涨的情况下，低库存继续刺激房价走高，带来房价提升的动力。“过去一年，全美房价（ZHVI）同比上涨6.5%，全美租金中位数同比上涨2.6%，这是自2016年6月以来最大涨幅。” 大环境加上房产低库存带来的上涨趋势，提供了最佳投资环境。美国那么大，做为投资者的您，又该如何选择? 地产投资看重未来保值及增值潜力 有效的房产投资主要看重两大方面：1. 房产未来升值的潜力空间； 2.现有房产租金回报率。一般华人在中国都喜欢在一线城市“北上广深”投资，这些一线城市的房产，在过去二三十年里确实都有很惊人的涨幅，每年的涨幅平均都是双位数，而早些年的租金收入也不菲，但凡在这几个城市有几套房子的投资人基本都变成富裕阶层。 不过这一两年来，这些一线城市居高不下的房价已失去向上的动力， 庞大的库存更使租金回报率节节下降至1-2%，如果未来房价不再快速攀升，这些城市的房产投资还具吸引力吗？ 反观大洋彼岸的美国，现有政策红利与房产低库存缔造了极佳的入场投资机会。美国一线城市包含西岸加州的洛杉矶、旧金山，及东岸的纽约，这3个城市也是国人投资美国房地产首要考虑的城市。那么华人在中国投资一线城市房产大赚的模式是否也适用于美国呢？ 加州走幅动荡不定 纽约相对平稳上升 美国房产的周期明显，美国各大城市在每个地产周期的表现差异很大。从以下图表我们可以看到加州房产走势上下幅度很大，这说明了加州的房地产是相对不稳定，投资风险较高。反观看到纽约的房产走势是趋于平稳，上下幅度小于20%。   投资房地产进场时机非常重要，美国房地产市场在过去历史上基本是以十年左右为一周期。如果没有特朗普的大幅减税计划，房地产今年很可能会迈入调整周期。以目前来说，加州的房产环境在历经08年金融风暴高达60%的大幅下行走势之后，已于09-10年慢慢回升并呈往上走趋势，目前基本涨幅已经超过之前的水平。 而纽约房地产在上次的金融风暴中并没有重大的调整，上下幅度不超过20%，其中一些不断朝贵族化／现代化发展的板块，譬如皇后区法拉盛及布碌仑多个新兴高发展地区，在调整期间更是完全不受影响继续上行。 加州位居断层地带 山火加深地震隐忧 除了房产周期背景让房价稳定的纽约独树一帜外，加州现在还有一个潜在的隐忧，就是“地震”，对加州人来说，地震已经是生活的一部分。 中国驻洛杉矶领事馆日前发布一条重要通知；“加州已知地质断层达数百条，超过70%的人口居住在可能发生强震的断层周边30英里内，南加州地区分布著200多条大大小小的断层，可引发5.0至7.8级不等的地震”。 对加州人而言，他们永远不知道哪一天会发生”大地震”，这样的隐忧其实牵动著每位加州人的神经，也必须牵动著投资者的资金流向。 除了地震带来的威胁，之前加州多场山火，烧毁了许多豪宅，也烧毁了部分投资人的美国梦。美国地震学家最近一项研究表明，大地震的发生一般都与干旱的气候有关。加州大火正提醒这些科学家加州干旱地的气候正在加剧，而干燥的气候，往往与地震高发期相重叠。这样的地理环境也加剧了置产的风险。 投资房地产的致胜之道 低风险高回报 聪明的投资人在选择房产配置时，资产的保值增值理应同时作为重要的考量因素。综观整个国际大环境背景，美国总统特朗普通过的税改法案带来了深远的经济发展利多环境，再加上房产房源紧张，在可见的未来，美国房产继续高歌猛进的日子可谓指日可待，从而为房产投资者提供最佳入场机会。 考虑到加州及纽约的房屋周期走势，以及加州地震等地理环境的影响，建议未来准备抓住美国房地产上升优势的投资者，将资金投放在相对低风险、稳定度高的纽约。加州虽然风景秀丽，气候宜人，但由于其潜在的价格与地理风险，还是避之则吉为妙。 本文由纽约财富提供，欲进一步了解请电洽：1-888-222-1319或电邮: [email protected] 作者介绍： 麦慧琪 Sally Mak 女士毕业于香港中文大学及美国哥伦比亚大学，同时拥有超过20 年任职于全球财富一百强金融公司的最高层主管经验以及丰富的商业地产投资经验。曾参与多个上亿美元的地产投资项目，也曾任全球排名第一的金融服务集团AIG 的大中华区高级副总裁，大都会人寿中国区首席营销官，纽约人寿 （ 美国）副总裁等。同时，历任美国理财规划协会（FPA）亚太小组中国区代表， 为大型国际理财研讨会常邀演讲嘉宾，道琼斯地产特约撰稿人，上海《第一财经》理财专栏作者以及《世界日报》财富管理 专家栏目总主笔。 麦慧琪 Sally Mak 女士拥有美国认证财富规划师(CFP®) 及包括地产、保险等泛金融领域的多个专业执照，在跨国资产配置、大型房地产投融资、保险及财税规划方面具备独特的专业知识与实战经验，是极少数拥有中美跨国泛金融领域丰富经验的投资理财专家。 2017 年6 月20 日， 麦慧琪...